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Vender con hipoteca pendiente: pasos, costes y cuánto te queda

· 14 min de lectura

Firma de compraventa con hipoteca vigente

Sí, puedes vender una vivienda aunque todavía debas parte de la hipoteca. Lo habitual es que la deuda se cancele con el dinero de la compraventa, el mismo día de la firma ante notario, y que a ti te llegue la diferencia. Lo que decide si la operación sale bien no es la hipoteca en sí, sino un cálculo previo: cuánto debes hoy, cuánto cuesta cancelar y a qué precio de salida puedes plantear la venta de forma realista.

En esta guía repasamos las opciones que existen, el orden de los trámites, los gastos que corren de tu cuenta y qué ocurre si el precio no alcanza para saldar el préstamo.

En resumen

  • Vender con hipoteca pendiente es legal y frecuente: la deuda se cancela con el dinero de la venta, normalmente en la propia notaría, o el comprador se subroga en tu préstamo si el banco lo aprueba.
  • El primer paso es pedir al banco el certificado de saldo pendiente, que debe incluir los intereses vencidos no pagados.
  • Antes de fijar el precio, resta a lo que esperas cobrar la deuda, los gastos de cancelación y los impuestos, sobre todo la plusvalía municipal.
  • Si la venta no cubre la deuda, el resto sigue siendo tuyo: conviene hablar con el banco antes de publicar el anuncio.

Tabla de contenidos

Se puede vender una casa con hipoteca, y es más común de lo que parece

La hipoteca es una garantía que el banco inscribe sobre la vivienda, pero no te impide venderla. Lo que cambia es que, para que el comprador reciba la casa libre de cargas, la deuda tiene que resolverse en algún momento de la operación. El Banco de España explica en su portal del cliente bancario que hay dos caminos principales: la venta con cancelación de la hipoteca en el acto ante notario, o la subrogación, en la que el comprador asume el préstamo existente.

En la práctica, la mayoría de propietarios que venden para mudarse, para comprar otra vivienda o para repartir una herencia todavía tienen capital pendiente. No es una situación de riesgo en sí misma. Es una cuestión de orden y de números.

Las opciones para vender con la hipoteca viva

Cancelar la deuda con el dinero de la venta

Es la opción más extendida. El comprador paga el precio acordado y, de ese importe, se destina al banco lo necesario para saldar tu préstamo. Según Bankinter en su página de preguntas frecuentes, el préstamo puede cancelarse el mismo día en que se firma la escritura, y el notario certifica que el inmueble queda libre de cargas.

Para que esto funcione, el banco emite un certificado de saldo con la cantidad exacta a abonar. El comprador, si no se subroga, liquida esa deuda mediante cheque ante notario o una orden de transferencia (OMF), según el Banco de España. Esto responde a una duda frecuente: sí es posible vender sin haber cancelado la hipoteca antes de la firma. La cancelación se produce dentro de la propia operación.

Que el comprador se subrogue en tu hipoteca

La subrogación consiste en que el comprador se queda con tu préstamo y sus condiciones. Requiere siempre la aprobación del banco, que analizará la solvencia del nuevo deudor, tal como recoge Openbank en su guía. Puede interesar si tu hipoteca tiene unas condiciones que el comprador valore, pero no depende de ti: si la entidad no acepta al comprador, la vía vuelve a ser la cancelación.

Cancelar antes de encontrar comprador

Si dispones de ahorros o de otra fuente de liquidez, puedes amortizar la totalidad antes de vender. Tiene sentido en pocos casos, porque puede suponer una comisión por reembolso anticipado y deja tu liquidez comprometida antes de saber a qué precio vas a vender. Salvo que tengas una razón concreta, suele ser más cómodo cancelar con el dinero de la venta.

Paso a paso: del certificado de saldo a la escritura

Este es el orden que seguimos recomendando a quien se plantea vender con deuda pendiente:

  1. Pide el certificado de saldo a tu banco. Debe incluir el capital pendiente y los intereses vencidos no pagados, según el Banco de España. Es la cifra de partida de todo el cálculo.
  2. Revisa tu contrato y la escritura de la hipoteca. Mira si tienes comisión por amortización anticipada, si hay avalistas y si el préstamo cubre solo esta vivienda.
  3. Calcula cuánto te quedaría. Con la deuda, los gastos y los impuestos, sabrás el precio mínimo con el que la operación te sale a cuenta.
  4. Fija el precio de salida. Contrasta con viviendas comparables de tu zona. Más abajo explicamos cómo te ayuda TasaLaCasa en este punto.
  5. Publica y negocia. Cuando haya oferta, deja por escrito en el contrato de arras cómo se cancelará la hipoteca y quién gestiona cada trámite.
  6. Firma ante notario y cancela. El comprador paga, se liquida la deuda con el banco y se escritura la compraventa.
  7. Haz la cancelación registral. Con el certificado de deuda cero se borra la carga del Registro de la Propiedad.

La Razón recoge este mismo itinerario en un repaso de pasos y errores comunes, que incluye solicitar el certificado de saldo, fijar el precio, firmar ante notario y cancelar económica y registralmente la carga.

Cancelación económica y cancelación registral: no son lo mismo

Suelen confundirse, y conviene distinguirlas.

  • Cancelación económica: pagas la deuda al banco. A partir de ese momento ya no debes nada.
  • Cancelación registral: se elimina la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

La cancelación registral no es obligatoria, pero el Gobierno de Aragón recuerda que permite borrar la carga y da más solvencia al propietario. En una venta, además, el comprador querrá la vivienda sin cargas inscritas, así que en la práctica se tramita. Como vendedor tienes derecho a elegir libremente la notaría donde se formaliza la cancelación, según el Banco de España.

Qué gastos e impuestos corren de tu cuenta

Antes de ponerle precio a la casa, haz una lista de todo lo que se descuenta de lo que cobrarás. Estos son los conceptos principales:

Concepto Qué es Qué dice la fuente
Comisión por reembolso anticipado Compensación al banco por cancelar antes de plazo La Ley 5/2019 limita la compensación por pérdida financiera, con periodos y límites distintos en préstamos a tipo variable y a tipo fijo
Aranceles registrales Coste de inscribir la cancelación Dependen del valor de la hipoteca, según el Banco de España
Actos Jurídicos Documentados Impuesto de la escritura de cancelación La escritura está sujeta al impuesto, pero exenta de pago, según la misma fuente
Plusvalía municipal Impuesto local sobre el incremento de valor del suelo Puede ser considerable si la diferencia entre compra y venta es importante, según la Junta de Andalucía

La Junta de Andalucía insiste en que el vendedor debe prever tanto los costes de cancelar o subrogar la hipoteca como los impuestos, y destaca la plusvalía municipal. Si vendes con ganancia, también habrá que revisar la tributación en el IRPF; para tu caso concreto, consulta con un asesor fiscal o con la Agencia Tributaria, porque depende de cuánto pagaste, cuándo compraste y de si es tu vivienda habitual.

Los importes de cada concepto varían según tu banco, tu contrato y tu ayuntamiento. Por eso no damos cifras genéricas: pide la cifra de la comisión en el certificado de saldo y consulta la plusvalía en el ayuntamiento donde está el inmueble.

Cuánto dinero te quedará después de vender

El cálculo es sencillo si no te saltas ningún concepto:

Dinero neto = precio de venta − deuda del certificado de saldo − comisión de cancelación − gastos de cancelación − plusvalía municipal − otros gastos de la venta

Un par de consejos para hacerlo bien:

  • Usa siempre la cifra del certificado de saldo, no la que ves en tu app. Los intereses vencidos pueden cambiar el total.
  • Calcula el neto con tres escenarios de precio: el que esperas, uno algo inferior y uno claramente inferior. Así verás qué margen de negociación puedes permitirte.
  • Si tienes otros préstamos garantizados con la vivienda, réstalos también. Es lo que hacen las calculadoras de valor neto de la vivienda, como esta de Calcosmo, que parte del valor actual y resta el capital pendiente; ese cálculo no incluye impuestos, así que los tienes que añadir tú.

Un error habitual, que señala La Razón citando a iAhorro, es poner a la casa un precio igual a lo que queda de hipoteca sin contar los gastos de cancelación. Si lo haces, la venta puede dejarte con un saldo en contra.

Qué pasa si el precio no cubre la hipoteca

Puede ocurrir si compraste cerca del máximo del mercado o si la zona ha bajado. Según el Banco de España, si con la venta no se cubre toda la deuda, el banco puede intentar cobrar el resto con todos los bienes de prestatarios y avalistas, siempre que esa posibilidad esté pactada en el contrato. Es decir, la diferencia no desaparece sola.

Tienes varias salidas, y conviene hablarlas con el banco antes de firmar nada:

  • Cubrir la diferencia con ahorros en el momento de la firma.
  • Financiar el resto con un nuevo préstamo, que ya no será hipotecario, como explica Ibercaja en su blog.
  • Dación en pago, como última opción para la vivienda habitual y solo si tu unidad familiar está dentro del umbral de exclusión del Real Decreto-ley 6/2012, según el Banco de España.

Si estás en esta situación o ya tienes dificultades para pagar las cuotas, habla cuanto antes con tu entidad y, si lo necesitas, con un abogado especializado o con el servicio de atención al cliente de tu banco. Actuar antes de acumular impagos te da más margen.

Cómo conocer el precio de salida antes de decidir

Todo el cálculo anterior depende de una cifra que aún no tienes: el precio al que puedes plantear la venta. Antes de ir al banco o a una agencia, te sirve tener una referencia rápida.

Con TasaLaCasa introduces la dirección, la superficie y las características básicas de tu vivienda y, en cerca de un minuto, recibes un precio de salida orientativo y un valor de venta estimado, junto con una comparación con otras viviendas de tu zona. El informe incluye la evolución histórica y tu posición en el mercado. Es gratuito y sin compromiso.

Conviene que tengas claro qué es y qué no es. Se trata de nuestra propia estimación, elaborada a partir de viviendas comparables que están a la venta. No es una tasación de un banco ni una valoración oficial, y no garantiza un precio, un nivel de precisión ni un plazo de venta. Los precios de anuncio no son precios de venta cerrados, y por eso lo tomamos como punto de partida para ponerlo a prueba con el mercado real. Si después quieres una valoración presencial, puedes pedir que te contacte una agencia colaboradora; eso lo decides tú, y no es obligatorio.

Ya sabrás cómo encaja la cifra: con el precio de salida orientativo delante, vuelve a la fórmula del apartado anterior y mira si el neto te permite cerrar la compra de tu siguiente vivienda o saldar otras deudas.

Cómo conocer el precio de salida antes de decidir — overview diagram

Nuestra perspectiva

Desde TasaLaCasa vemos a menudo el mismo patrón: el propietario que quiere vender con hipoteca empieza por buscar comprador y deja el cálculo para el final. Es justo al revés de lo que funciona. La deuda es un dato que ya tienes y que puedes conocer al céntimo con un certificado de saldo; el precio es la incógnita, y por eso merece más atención.

Nuestro consejo es separar tres preguntas. Primera: cuánto debo exactamente hoy. Segunda: a qué precio de salida orientativo se mueven viviendas parecidas a la mía en mi zona. Tercera: qué me queda después de gastos e impuestos. Cuando respondes las tres antes de publicar el anuncio, las negociaciones son más tranquilas, porque sabes de antemano cuál es tu suelo.

También creemos que una estimación online debe presentarse sin adornos: es una referencia basada en comparables en venta, útil para orientarte y para preparar la conversación con un agente o con tu banco, pero no sustituye a una tasación ni asegura un resultado. Usarla con ese criterio es lo que la hace valiosa.

— Paul

Errores frecuentes al vender con hipoteca

  • Lanzarse sin plan. iAhorro, citado por La Razón, lo cita como uno de los fallos más comunes junto con ignorar los gastos de cancelación.
  • No pedir el certificado de saldo a tiempo. Sin él no sabes cuánto debes realmente ni puedes cerrar con el comprador cómo se paga la deuda.
  • Dejar la mecánica hipotecaria sin escribir en las arras. Conviene que el contrato recoja cómo se cancelará el préstamo y quién se encarga de cada gestión.
  • Olvidar la plusvalía municipal. Si hay mucha diferencia entre compra y venta, puede ser una partida relevante, según la Junta de Andalucía.
  • No contar con las ofertas reales del mercado. Un precio basado solo en lo que necesitas cobrar, y no en lo que piden viviendas comparables, alarga la venta.
  • Cancelar sin mirar la comisión. Revisa tu contrato y la Ley 5/2019 antes de amortizar por adelantado.

Preguntas frecuentes

¿Cómo vender un piso con hipoteca pendiente?

Pide a tu banco el certificado de saldo, calcula cuánto te quedará tras gastos e impuestos, fija el precio y firma ante notario. En la escritura se cancela la deuda con parte del dinero del comprador y, después, se inscribe la cancelación en el Registro. Si el comprador prefiere asumir tu préstamo, el banco debe aprobar la subrogación.

¿Es posible vender una casa sin cancelar la hipoteca antes de la firma?

Sí. Si el comprador no se subroga, el banco emite el certificado de saldo y el comprador liquida la deuda mediante cheque ante notario o una OMF, de modo que la vivienda queda libre de la hipoteca. Así lo indica el Banco de España en su portal del cliente bancario.

¿Qué ocurre si la venta no cubre toda la deuda?

La parte pendiente sigue siendo deuda tuya. El banco puede reclamarla con los bienes de los prestatarios y avalistas si el contrato lo prevé. Puedes cubrir la diferencia con ahorros o con un préstamo no hipotecario, y en casos de vivienda habitual y exclusión económica existe la dación en pago. Habla con tu banco antes de firmar.

¿Puede el comprador quedarse con mi hipoteca?

Sí, mediante una subrogación, pero necesita la aprobación de la entidad, que evaluará su solvencia. No depende de ti ni del comprador por sí solos. Si el banco no la acepta, se recurre a la cancelación con el precio de la venta.

¿Puedo saber a qué precio puedo vender mi piso antes de hablar con el banco?

Puedes pedir una estimación gratuita en TasaLaCasa. Te da un precio de salida orientativo y un valor de venta estimado a partir de viviendas comparables en venta. Es nuestra propia estimación, no una tasación bancaria ni oficial.

Fuentes

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