← Todos los artículos

Comisión de una agencia inmobiliaria: cuánto cobra y quién la paga

· 12 min de lectura

El dueño y el agente evalúan los costos de la inmobiliaria

En España no existe un tope legal: la comisión de una agencia por vender una vivienda es libre y, según un estudio de la OCU de enero de 2026, oscila entre el 2% y el 6% del valor de venta, con una media del 5%, y a esa cifra hay que sumarle el 21% de IVA. En alquiler de vivienda habitual la norma es otra: desde 2023 paga el propietario, nunca el inquilino. Abajo tienes los números con ejemplos, qué mirar en el contrato y cómo calcular lo que te costaría antes de llamar a nadie.

TL;DR

  • La comisión de venta es libre: la OCU la sitúa entre el 2% y el 6%, con una media del 5%, más el 21% de IVA.
  • En un piso de 300.000 euros con una comisión del 5%, la OCU calcula más de 18.000 euros con IVA incluido.
  • En alquiler de vivienda habitual, los gastos de gestión y formalización corren a cargo del arrendador según la Ley 12/2023.
  • Todo se decide en la nota de encargo: porcentaje, exclusividad, plazo y momento del cobro. Negocia antes de firmar.
  • Con un precio de salida orientativo realista y una comisión clara, sabes cuánto puedes ingresar de verdad.

Tabla de contenidos

Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso

La horquilla depende de quién la mida, porque no hay un registro oficial de tarifas. Estas son las referencias que hemos contrastado:

Fuente Porcentaje citado Observación
OCU, estudio de 60 agencias (enero de 2026) 2% a 6%, media del 5% Más 21% de IVA
Business Insider España (octubre de 2025) 3% a 5% Más IVA
HelpMyCash 3% a 7% Más IVA; algunas agencias también cobran al comprador

Las cifras no coinciden del todo y es normal: cambian según la ciudad, el tipo de agencia y el precio del inmueble. Lo que sí se repite es que el porcentaje se aplica sobre el precio final de la operación, no sobre el precio al que se anunció la vivienda.

En obra nueva el esquema suele ser distinto. Según los resultados que muestra Google para este tema, las promotoras pactan comisiones del 2% al 4% o una cantidad fija por vivienda, pero es un dato que conviene verificar caso a caso con la promotora concreta.

Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso — overview diagram

El IVA: el detalle que cambia la factura

El porcentaje que te dicen en la agencia casi nunca incluye el IVA. La OCU señala que algunas agencias anuncian sus honorarios sin IVA y eso dificulta entender el coste final antes de comprometerse. Por eso conviene hacer siempre la cuenta completa.

Ejemplos con números: qué te quedaría de la venta

Estas cuentas son aritmética sobre un precio de venta hipotético, no datos de mercado. Multiplicamos el precio por el porcentaje y añadimos el 21% de IVA:

Precio de venta Comisión Honorarios sin IVA Con IVA (21%)
200.000 € 3% 6.000 € 7.260 €
200.000 € 5% 10.000 € 12.100 €
250.000 € 6% 15.000 € 18.150 €
300.000 € 5% 15.000 € 18.150 €

La diferencia entre un 3% y un 6% en un piso de 250.000 euros son miles de euros. Ese es el margen que tienes para negociar y el motivo para comparar propuestas por escrito.

Recuerda que la comisión no es el único coste de vender. Hay otros gastos que dependen de tu caso, como los impuestos de la transmisión o la cancelación de una hipoteca, y conviene calcularlos aparte con un asesor fiscal o una gestoría.

¿Quién paga la comisión: vendedor o comprador?

La regla general es que paga quien contrata el servicio. Si el propietario encarga la venta, lo habitual es que asuma él la comisión. Aun así, es una práctica de mercado y no una obligación legal: algunas agencias cobran también al comprador, tal como recoge HelpMyCash, que sitúa ese cobro en torno al 3% más IVA.

La OCU añade que el modelo varía por ciudad: en unas plazas la comisión viene integrada en el precio de anuncio y en otras la agencia puede cobrar a ambas partes. Si eres comprador, pregunta antes de visitar si tendrás que pagar honorarios, y si eres vendedor, pregunta si la agencia cobrará además a quien compre tu casa.

Alquiler: aquí la ley sí habla claro

Para el alquiler de vivienda habitual, la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato los asume el arrendador. Cobrar esos conceptos al inquilino no está permitido.

Aun así, la OCU sigue recogiendo denuncias de agencias que cobran una “comisión” a inquilinos por servicios que no han pedido. Si eres inquilino y te piden dinero por formalizar el contrato, puedes reclamar a la agencia y acudir a la oficina de consumo de tu comunidad autónoma. Si eres propietario y quieres alquilar, cuenta con que los honorarios de la agencia son cosa tuya y pídelos desglosados.

La ley no fija cuánto puede cobrar la agencia al propietario: también ahí rige el libre mercado.

Cuándo se paga: el momento del cobro lo marca el contrato

Es la duda que más problemas da. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, recogida en la sentencia STS 2263/2007, entiende que el contrato de mediación consiste en poner en contacto a las partes para que lleguen a un acuerdo. El derecho a los honorarios nace, salvo pacto expreso en contra, cuando se perfecciona la compraventa gracias a la intervención eficaz del mediador.

En la práctica esto significa que, sin un pacto distinto, la agencia podría reclamar su comisión una vez firmado un contrato de arras, aunque la escritura ante notario no llegara a firmarse. Si prefieres pagar solo cuando se escriture, tiene que constar por escrito en la nota de encargo.

La OCU recomienda además revisar qué pasa si el comprador desiste por no conseguir financiación. Un contrato mal redactado puede obligarte a pagar aunque la venta se caiga. Es una cláusula que merece la pena leer despacio, y si tienes dudas, que la revise un abogado antes de firmar.

Qué mirar en la nota de encargo antes de firmar

Con la intermediación poco regulada a nivel estatal, el contrato de encargo es tu principal protección. Antes de firmar, comprueba esto:

  1. Porcentaje e IVA. Que figure el porcentaje y que quede claro si el IVA está incluido o se suma.
  2. Base de cálculo. Que se aplique sobre el precio final de venta y no sobre el de anuncio.
  3. Momento del cobro. Si se devenga al firmar arras o solo al escriturar ante notario.
  4. Exclusividad. Qué plazo tiene. Los expertos citados por la OCU advierten de que algunas agencias presionan para pactar exclusivas de entre 3 y 6 meses.
  5. Venta por tu cuenta. Qué ocurre si encuentras tú al comprador durante la exclusiva. Si el contrato no lo aclara, la agencia podría reclamar la comisión completa.
  6. Desistimiento del comprador. Qué ocurre si no consigue la hipoteca y la operación se cae.
  7. Servicios incluidos. Fotografía, publicación en portales, visitas, gestión de documentación y acompañamiento hasta notaría.

La OCU también ha detectado que algunas agencias no entregan el modelo de contrato al principio. Pídelo antes de comprometerte y llévatelo a casa para leerlo con calma.

Cómo negociar la comisión

La comisión es libre, así que también es negociable. La OCU lo resume en su guía de venta con agencia: negocia la comisión y contrasta el precio de venta propuesto. Algunas ideas prácticas:

  • Pide al menos dos o tres propuestas por escrito y compara porcentaje, IVA, exclusividad y servicios.
  • Cuestiona el precio de salida que te sugieren. La OCU detectó precios sobrevalorados en su estudio, a veces para captar el encargo. Un precio demasiado alto alarga la venta y suele acabar en rebajas.
  • Relaciona porcentaje y exclusividad. Si aceptas exclusiva, puedes pedir un porcentaje menor y un plazo corto, revisable.
  • Valora las tarifas fijas. Según 20minutos, frente a las agencias tradicionales, que cobran porcentaje, las plataformas digitales ofrecen tarifas fijas. Compara cuánto te cuesta cada fórmula con el precio de tu vivienda.

Nuestra opinión: empieza por saber a qué precio sales al mercado

En TaSaLaCasa vemos cada día que muchos propietarios llaman a una agencia sin tener ninguna referencia propia. Entonces la conversación la lleva quien tiene interés en captar el encargo: el precio que te sugieren, la comisión que te plantean y la exclusiva que te piden llegan en el mismo paquete.

Nuestra recomendación es invertir el orden. Primero, ten un precio de salida orientativo y un valor de venta estimado de tu vivienda, calculados a partir de viviendas comparables que están a la venta en tu zona. Después, compara propuestas de agencias con una cifra propia en la mano. Con esa referencia, la comisión pasa a ser un número que puedes calcular (porcentaje por precio, más IVA) y no una sorpresa en la nota de encargo.

Conviene ser claros con lo que es nuestra cifra. Es una estimación propia, elaborada a partir de comparables a la venta, y no una valoración de un banco ni un documento oficial. No garantiza un precio, un nivel de acierto ni un plazo de venta. Sirve para orientarte y para hacer mejores preguntas, no para sustituir la opinión de un profesional que visite la vivienda.

Y una cosa más: un precio de anuncio no es un precio de venta. Los anuncios muestran lo que piden los vendedores. Lo que se acaba pagando por una casa puede ser distinto, y por eso en nuestros informes hablamos siempre de precio de salida orientativo y de valor de venta estimado, dos cifras distintas.

— Paul

Calcula una referencia antes de hablar con agencias

Si estás pensando en vender o en alquilar, la valoración de TaSaLaCasa es gratuita y tarda aproximadamente un minuto: introduces la dirección, la superficie y unas características básicas de tu vivienda.

Recibes un informe con un rango de precio de salida orientativo y de valor de venta estimado, una comparación con otras viviendas de la zona, la evolución histórica de precios y la posición de tu casa en el mercado. Es un servicio sin coste para ti y sin compromiso. Solo si lo deseas, puedes pedir que una agencia colaboradora te contacte para una valoración presencial. Ese paso es opcional y lo decides tú.

Errores frecuentes que encarecen la comisión

Firmar una exclusiva larga sin salidas. Si el contrato no prevé nada para el caso de que vendas por tu cuenta, la agencia podría reclamar el cobro completo. Pide un plazo razonable y una cláusula clara sobre esa situación.

Fijarse solo en el porcentaje. Un 3% más IVA con pocos servicios puede salir peor que un 4% con servicios completos. Compara qué hace la agencia por su dinero.

Olvidar el IVA. Es el error aritmético más común y supone un 21% más sobre los honorarios.

Aceptar un precio inflado para ganar tiempo. Un precio de salida demasiado alto puede dejar la casa meses en portales. Contrasta con comparables de tu zona antes de decidir.

Dar por hecho que la comisión depende del resultado. La jurisprudencia del Supremo recuerda que el mediador no garantiza que se consume la venta. Si quieres pagar solo con escritura firmada, escríbelo.

Pagar al alquilar como inquilino. Como hemos visto, la ley atribuye al arrendador los gastos de gestión y formalización de un alquiler de vivienda habitual.

Errores frecuentes que encarecen la comisión — overview diagram

Preguntas frecuentes

¿Qué porcentaje es la comisión inmobiliaria?

No hay un porcentaje fijado por ley. La OCU encontró en su estudio de enero de 2026 comisiones de venta de entre el 2% y el 6%, con una media del 5%, a las que se suma el 21% de IVA. Otras guías de mercado hablan de entre el 3% y el 7%, así que pide siempre la cifra por escrito.

¿Cuándo se paga la comisión a la agencia inmobiliaria?

Depende de lo que firmes. Según la doctrina del Tribunal Supremo, los honorarios nacen cuando se perfecciona la compraventa por la intervención eficaz de la agencia, salvo pacto expreso en contra. Si quieres pagar solo al escriturar ante notario, debe figurar en la nota de encargo.

¿Qué ley regula las comisiones inmobiliarias en España?

No existe una ley que fije cuánto pueden cobrar por vender. La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda sí regula quién paga los gastos de gestión y formalización en el alquiler de vivienda habitual: el arrendador. Cuando hay normativa autonómica, esta puede añadir requisitos para ejercer la intermediación, así que consulta la de tu comunidad.

¿Cuánto cobra una inmobiliaria por alquilar un piso?

La ley no fija una cifra: cada agencia establece sus honorarios con el propietario. Lo que sí está claro es que no pueden repercutírselos al inquilino cuando se trata de vivienda habitual. Pide siempre un presupuesto desglosado antes de encargar la gestión.

¿Puedo saber cuánto vale mi casa sin comprometerme con una agencia?

Sí. Con la valoración gratuita de TaSaLaCasa obtienes una estimación propia, basada en viviendas comparables a la venta, sin coste ni compromiso. No es una valoración bancaria ni oficial, pero te da una referencia para negociar con más información.

Fuentes