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Rentabilidad del alquiler de una vivienda: cómo calcularla bien en España

· 10 min de lectura

El arrendador examina un inmueble destinado al alquiler

La cifra que debes mirar es la rentabilidad neta: (alquiler anual − gastos) ÷ inversión total. La rentabilidad bruta depende de la relación entre el alquiler y el precio de compra, y la neta queda por debajo una vez descontados gastos de compra, vacancia e impuestos. Los gastos de compra y la reducción del IRPF cambian el resultado real más de lo que parece.

En resumen:

  • Los gastos de compra añaden alrededor de un 10–12 % al precio, según la comunidad autónoma; suma también reformas, mantenimiento, intereses y vacancia.

  • Si tienes hipoteca, resta la cuota anual al ingreso neto y divide el resultado entre el capital propio aportado, incluida la entrada.

  • La reducción fiscal general alcanza el 50 % en contratos firmados desde 2024; los alquileres de temporada quedan excluidos y las reducciones superiores exigen requisitos documentados.

  • Contrasta la renta prevista con el SERPAVI, usando la mediana, viviendas similares y los percentiles P25 y P75; una rentabilidad bruta alta no acredita demanda suficiente.

Tabla de contenidos

¿Cómo calcular la rentabilidad bruta, la neta y el cash-on-cash?

Hay tres cifras que conviene separar, porque cada una responde a una pregunta distinta. La rentabilidad bruta mide el rendimiento de la propiedad sin gastos: (alquiler anual ÷ precio de compra) × 100. Sirve para comparar anuncios con rapidez, pero es la más optimista.

La rentabilidad neta resta los gastos anuales y suma a la inversión todo lo que has pagado de verdad: (alquiler anual − gastos anuales) ÷ inversión total × 100. Es la que debes comparar con cualquier otra alternativa de ahorro.

El cash-on-cash se usa cuando hay hipoteca: (ingreso neto anual tras pagar la cuota ÷ capital propio invertido) × 100. Responde a cuánto rinde el dinero que has puesto tú de tu bolsillo.

Para situar el punto de partida, el sistema estatal de referencia del precio del alquiler reporta una renta media de 589,9 € al mes en España, con una superficie media de 78,7 m².

Un ejemplo ilustrativo, con cifras que debes sustituir por las de tu caso. Supón una vivienda alquilada por una renta mensual determinada:

  1. Alquiler anual: multiplica la renta mensual por los meses del año y divide el resultado por el precio de compra para calcular la rentabilidad bruta.

  2. Gastos de compra: suma al precio de compra los gastos de adquisición y cualquier coste de reforma o mobiliario para obtener la inversión total.

  3. Gastos anuales: suma el IBI, la comunidad, el seguro y el mantenimiento.

  4. Vacancia: resta los ingresos que dejarías de percibir durante los periodos sin inquilino.

  5. Amortización de la reforma: reparte el coste de la reforma entre los años que esperas amortizarla.

  6. Resultado neto: resta los gastos y la vacancia de los ingresos y divide el resultado por la inversión total para obtener la rentabilidad neta.

Compara la rentabilidad bruta con la neta, sin olvidar que aún pueden faltar la hipoteca y los impuestos. Si financias una parte, resta la cuota anual de la hipoteca al ingreso neto y divide entre el capital propio aportado, entrada incluida. Si prevés periodos sin inquilino, descuéntalos directamente de los ingresos.

¿Qué gastos debes incluir y qué errores inflan la rentabilidad?

Una rentabilidad que no descuenta todo lo que cuesta tener el piso alquilado es una cifra de anuncio, no un cálculo. Estos son los gastos que deben entrar:

  • Recurrentes: IBI, cuota de comunidad, seguro del hogar, suministros cuando los pagas tú y gestión de la vivienda si la delegas.

  • Mantenimiento: averías, pintura entre inquilinos y pequeñas reparaciones, que conviene presupuestar cada año aunque algunos años no se gasten.

  • No periódicos: reformas y mobiliario. No los cargues de golpe en un año: prorratéalos en el tiempo que esperas amortizarlos, como en el ejemplo anterior.

  • De compra: impuesto de transmisiones o IVA, notaría, registro y gestoría. Un valor orientativo ronda el 10–12 % adicional sobre el precio, según esta guía sobre gastos de compra, y varía con la comunidad autónoma.

  • Financieros: los intereses de la hipoteca, si la hay, forman parte del coste de tener el inmueble.

Los errores que más distorsionan el resultado son tres. El primero, calcular sobre el precio de escritura sin sumar los gastos de compra. El segundo, ignorar los periodos de vacancia, que reducen los ingresos reales. El tercero, no contabilizar los intereses ni la amortización de lo invertido en reformas. Cualquiera de ellos puede reducir notablemente la rentabilidad que parecía esperable.

Consejo profesional: calcula escenarios con distintos niveles de vacancia; si uno de ellos ya no te compensa, el margen de seguridad es demasiado estrecho.

¿Cómo tributa el alquiler en el IRPF y qué reducción puedes aplicar?

Los impuestos pueden mover tu rentabilidad real tanto como los gastos de compra. Para contratos firmados desde el 1 de enero de 2024 (Ley 12/2023), la Agencia Tributaria indica que la reducción general sobre el rendimiento neto es del 50 %, frente al 60 % anterior.

Hay porcentajes superiores (60, 70 o 90 %), pero dependen de requisitos que debes poder documentar: que el inmueble esté en una zona de mercado tensionado y se haya rebajado la renta más de un 5 % respecto al contrato anterior, una rehabilitación reciente o determinados perfiles de arrendatario. Las condiciones exactas y las fechas están en el manual del rendimiento neto reducido, y conviene revisarlas antes de firmar.

¿Cómo tributa el alquiler en el IRPF y qué reducción puedes aplicar? — overview diagram

Dato clave: la reducción general del IRPF sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda es del 50 % para contratos desde 2024, según el cuadro de reducciones de la Agencia Tributaria, lo que reduce a la mitad la base sobre la que tributas.

Un ejemplo ilustrativo con cifras inventadas, siguiendo la lógica de los casos prácticos oficiales:

  1. Ingresos íntegros del año: 9.600 €.

  2. Gastos deducibles: 1.650 € de gastos corrientes y 600 € de amortización de la reforma, es decir, 2.250 €.

  3. Rendimiento neto: 9.600 − 2.250 = 7.350 €.

  4. Reducción del 50 %: 3.675 €.

  5. Rendimiento neto reducido: 7.350 − 3.675 = 3.675 €, que se suma a tu base del IRPF y tributa a tu tipo marginal.

Un aviso importante: las reducciones se aplican a arrendamientos de vivienda que cubren la necesidad permanente del inquilino. Según la definición de la Agencia Tributaria, los contratos de temporada quedan fuera. Si tu plan es alquilar por temporadas, no cuentes con esa reducción en el cálculo.

¿Dónde es más rentable alquilar en España y cómo comparar zonas?

La rentabilidad bruta depende, sobre todo, de dos números: lo que cuesta comprar y lo que se cobra de alquiler. Donde el precio de compra es bajo respecto a la renta, la rentabilidad bruta sube; por eso las zonas del interior suelen superar a las grandes capitales. La OCU señala en su análisis de rentabilidad por capitales que la rentabilidad varía por provincia.

Para comparar con datos oficiales, la herramienta de referencia es el SERPAVI, que publica estas variables.

  • Renta media mensual y renta por metro cuadrado del territorio.

  • Superficie media de las viviendas arrendadas.

  • Percentiles (P25 y P75), que muestran el rango habitual en que se mueven los alquileres.

  • Datos por municipio, distrito o sección censal, según el nivel de detalle disponible.

El portal del Ministerio de Vivienda ofrece una aplicación web donde introduces la localización y las características de la vivienda y obtienes un rango de renta de referencia. También publica la metodología y los ficheros descargables para trabajar con las tablas.

Para que la comparación sea justa, usa la mediana mejor que la media, que se distorsiona con valores extremos. Compara viviendas de la misma tipología y de superficie similar, porque las diferencias de tamaño pueden influir en la renta por metro cuadrado. Y recuerda que una rentabilidad bruta alta con precios bajos puede esconder una demanda débil: contrasta siempre con la facilidad real para encontrar inquilino.

¿Cómo validar tus cálculos con casos prácticos y datos oficiales?

Antes de dar por buena una cifra, contrástala con fuentes que publican su metodología. La Agencia Tributaria ofrece un caso práctico que resuelve el rendimiento neto reducido de varios inmuebles, con el desglose de ingresos, gastos deducibles y amortizaciones, y muestra cómo la fecha del contrato condiciona la reducción aplicable.

Para el lado del mercado, el SERPAVI publica renta media, renta por metro cuadrado y percentiles, y su documento metodológico explica las fuentes y las variables. Para replicar un cálculo con datos oficiales:

  • Descarga las tablas del territorio que te interesa desde el portal del SERPAVI.

  • Toma la renta por metro cuadrado y multiplícala por la superficie de tu vivienda.

  • Compara el resultado con los percentiles P25 y P75 para saber si tu alquiler previsto es prudente.

  • Repite el cálculo de rentabilidad neta con esa renta de referencia.

Mi criterio sobre cuándo compensa invertir

Una rentabilidad neta me parece razonable si la comparas con depósitos o renta fija y tienes en cuenta que aquí asumes impago y vacancia. Si la cifra parece especialmente alta, pediría una explicación: quizá compras con descuento o el riesgo está escondido. Vigila las zonas declaradas tensionadas, la caída brusca de vacantes y las subidas de precio sin demanda estable detrás.

— Paul

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Este artículo es información general y no sustituye el consejo de un asesor financiero cualificado. Consulte a un profesional financiero cualificado sobre su caso particular antes de actuar según este contenido.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el precio medio del alquiler en España?

Según el sistema estatal de referencia, la renta media del alquiler en España es de 589,9 € mensuales, para una superficie media de 78,7 m². Es un promedio nacional: las diferencias entre ciudades y provincias son grandes.

¿Cómo sacar rentabilidad de un alquiler?

Parte de un precio de compra realista y suma todos los gastos de adquisición antes de calcular. Después descuenta gastos anuales y vacancia, y aplica la reducción fiscal que te corresponda. Cuanto menos pagues por la vivienda en relación con la renta, mayor será el rendimiento.

¿Dónde es más rentable el alquiler en España?

En general, en zonas del interior y en municipios con precios de compra bajos, porque la renta pesa más sobre la inversión. Aun así, la rentabilidad bruta alta no garantiza demanda: comprueba con los datos del SERPAVI y con la facilidad real para alquilar.

¿Qué reducción del IRPF se aplica al alquiler de vivienda?

La reducción general es del 50 % sobre el rendimiento neto para contratos firmados desde 2024, según la Agencia Tributaria. Porcentajes superiores exigen cumplir condiciones concretas y documentarlas.

Fuentes